Vậy, cần tiếp tục hoàn thiện quy định như thế nào để thống nhất giữa niên hạn công trình, việc phá dỡ và quyền sở hữu căn hộ?

Thời hạn sử dụng không đồng nghĩa thời hạn sở hữu

Điều 58 Luật Nhà ở hiện hành quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế theo kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền. 

Thời hạn theo hồ sơ thiết kế phải được ghi trong văn bản thẩm định và được tính từ khi nghiệm thu đưa công trình vào sử dụng.

Khi hết thời hạn theo hồ sơ thiết kế, hoặc chưa hết thời hạn nhưng công trình hư hỏng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn, UBND cấp tỉnh phải chỉ đạo kiểm định, đánh giá chất lượng. Đáng chú ý, hết thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế không đồng nghĩa với việc nhà chung cư đương nhiên phải phá dỡ.

Điều 59 Luật Nhà ở hiện hành phân biệt trường hợp nhà chung cư hết thời hạn sử dụng nhưng thuộc diện phải phá dỡ với trường hợp chưa hết thời hạn nhưng đã thuộc diện phải phá dỡ.

Như vậy, "thời hạn sử dụng" trước hết là căn cứ pháp lý, kỹ thuật để đánh giá an toàn và xử lý công trình, không thể đồng nhất với một thời hạn sở hữu căn hộ được xác định trước theo một con số cố định.

Dự thảo mới: bỏ "chung cư có thời hạn", nhưng vẫn xác định thời hạn sử dụng bản dự thảo Luật Nhà ở ngày 9-9-2026 đã bỏ khái niệm "chung cư có thời hạn", từng xuất hiện trong phương án trước đó. Tuy nhiên, dự thảo không bỏ quy định về thời hạn sử dụng nhà chung cư.

Theo dự thảo, thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định và thể hiện trong hồ sơ thiết kế xây dựng công trình theo pháp luật về xây dựng, tính từ khi nhà chung cư được đưa vào khai thác, sử dụng. 

Điều này cho thấy cần tiếp tục phân định rõ tuổi thọ, thời hạn sử dụng của công trình với quyền tài sản của chủ sở hữu căn hộ.

Không nên hiểu mua căn hộ hết thời hạn đương nhiên mất tài sản

Theo cơ chế dự thảo, quyền sở hữu đối với căn hộ và phần diện tích khác trong nhà chung cư được gắn với thời điểm nhà chung cư phải phá dỡ.

Khi công trình thuộc diện phải phá dỡ, quyền và lợi ích của chủ sở hữu đối với phần đất có nhà chung cư và việc xây dựng lại được xử lý theo quy định của pháp luật.

Lúc này chủ sở hữu có quyền tiếp tục sử dụng quyền sử dụng đất để tham gia xây dựng lại; trường hợp không tham gia đóng góp kinh phí xây dựng lại thì quyền lợi về giá trị quyền sử dụng đất được xử lý theo quy định. 

Do đó, không nên hiểu đơn giản rằng mua căn hộ là chỉ được sở hữu trong 50, 70 hoặc 100 năm rồi đương nhiên mất tài sản.

Nghị quyết 278 đặt yêu cầu tiếp tục làm rõ Nghị quyết 278/NQ-CP ngày 18-9-2026, yêu cầu Bộ Xây dựng quy định rõ thời hạn sử dụng nhà chung cư theo niên hạn xây dựng công trình, bảo đảm phù hợp, thống nhất với thời hạn sử dụng công trình theo pháp luật về xây dựng.

Đồng thời, Chính phủ yêu cầu quy định cụ thể việc xử lý nhà chung cư hết thời hạn sử dụng, làm rõ quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu. Trong đó có quyền tiếp tục sử dụng quyền sử dụng đất để xây dựng lại nhà chung cư và nghĩa vụ tài chính để xây dựng mới chung cư khi hết thời hạn.

Có thể thấy, yêu cầu của Nghị quyết 278 tập trung vào hai vấn đề có quan hệ chặt chẽ: Xác định rõ niên hạn sử dụng công trình và xác định rõ quyền, nghĩa vụ của chủ sở hữu khi công trình hết thời hạn sử dụng.

Vì vậy, việc hoàn thiện dự thảo luật cần bảo đảm các quy định này được thể hiện thống nhất, minh bạch và dễ hiểu, nhất là đối với người mua nhà. Cần một "đường ranh" thật rõ trong luật đó là phải xác lập được một chuỗi pháp lý rõ ràng.

Không nên để người dân hiểu rằng, hết niên hạn thiết kế đồng nghĩa với mất căn hộ. Nhưng cũng không thể vì bảo đảm quyền sở hữu mà bỏ qua yêu cầu an toàn của công trình.

Quyền sở hữu tài sản phải được pháp luật bảo vệ; đồng thời khi một công trình không còn bảo đảm an toàn thì việc xử lý, phá dỡ và xây dựng lại phải được thực hiện theo quy định pháp luật.

Do đó, vấn đề cốt lõi hiện nay không phải là tranh luận đơn thuần về việc "chung cư có thời hạn hay không", mà là phải xác định thật minh bạch hậu quả pháp lý của việc hết thời hạn sử dụng công trình.

Một đạo luật chặt chẽ phải giúp người mua căn hộ biết rõ ngay từ đầu: Niên hạn công trình được xác định thế nào; khi hết niên hạn thì thủ tục gì được thực hiện; căn cứ nào dẫn đến phá dỡ; quyền sử dụng đất được xử lý ra sao; chủ sở hữu có quyền và nghĩa vụ gì khi xây dựng lại. Và, trường hợp không tiếp tục tham gia xây dựng thì giá trị quyền tài sản được giải quyết như thế nào.

Đó mới là cách bảo đảm hài hòa giữa an toàn công trình, quản lý đô thị và quyền tài sản hợp pháp của người dân. Đồng thời, đáp ứng đầy đủ yêu cầu mà Nghị quyết 278 đặt ra đối với việc hoàn thiện Luật Nhà ở (sửa đổi).

Chung cư có thời hạn sử dụng theo niên hạn công trình, nên xử lý sao với dự án 'trùm mền'?

Chính phủ vừa ban hành Nghị quyết số 278, trong đó yêu cầu quy định rõ thời hạn sử dụng nhà chung cư theo niên hạn xây dựng công trình.