Đáng chú ý, trong một số trường hợp, chủ đầu tư bán nhà hoặc bất động sản hình thành trong tương lai mà chưa đủ điều kiện để kinh doanh, huy động vốn còn bị buộc hoàn trả tiền đã thu trái quy định và khoản lợi tức phát sinh.

Không chỉ bị phạt, còn phải trả lại tiền đã thu cùng lợi tức phát sinh

Một trong những vấn đề đáng lo ngại của thị trường bất động sản là việc chủ đầu tư huy động tiền của khách hàng khi dự án hoặc sản phẩm chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.

Nếu chỉ xử phạt hành chính với mức phạt tiền không tương xứng với số tiền doanh nghiệp đã huy động thì khi đó tiền phạt rất dễ bị xem như một "chi phí vi phạm". Vì vậy, vấn đề quan trọng không chỉ là phạt bao nhiêu mà còn là người mua có lấy lại được tiền hay không.

Nghị định 339 đã nâng mức xử phạt đối với nhiều hành vi vi phạm.

Đáng chú ý, hành vi đưa nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai vào kinh doanh khi chưa đủ điều kiện có thể bị phạt từ 800 triệu đồng đến 1 tỉ đồng.

Tuy nhiên, điểm đáng chú ý hơn nằm ở biện pháp khắc phục hậu quả. 

Đối với những trường hợp nghị định quy định, doanh nghiệp còn phải hoàn trả số tiền đã thu không đúng quy định và khoản lợi tức phát sinh. Đây là hai trách nhiệm hoàn toàn khác nhau.

Tiền phạt là trách nhiệm đối với hành vi vi phạm hành chính; còn khoản tiền phải trả cho khách hàng là trách nhiệm khắc phục hậu quả do hành vi đó gây ra. 

Chẳng hạn, nếu doanh nghiệp đã thu của khách hàng 500 tỉ đồng nhưng chỉ bị phạt 1 tỉ đồng mà vẫn được giữ số tiền đã huy động thì chế tài khó đủ sức răn đe.

Ngược lại, nếu vừa bị phạt, vừa phải hoàn trả tiền đã thu trái quy định cùng lợi tức phát sinh, lợi ích kinh tế từ việc "đi tắt" sẽ giảm đáng kể.

Không thể "bán nhà trước, hợp thức hóa sau"

Quy định mới cũng đặt ra yêu cầu chủ đầu tư phải thay đổi cách đưa sản phẩm ra thị trường.

Không thể vì áp lực huy động vốn mà đưa dự án hoặc sản phẩm chưa đủ điều kiện vào kinh doanh, thu tiền của khách hàng rồi sau đó mới tìm cách hoàn thiện thủ tục pháp lý. 

Việc gọi khoản tiền khách hàng nộp là "đặt cọc", "giữ chỗ", "đăng ký nguyện vọng" hay tên gọi khác cũng không đương nhiên làm thay đổi bản chất pháp lý của giao dịch nếu thực chất đó là việc thu tiền để thực hiện mua bán bất động sản chưa đủ điều kiện.

Trong quan hệ này, người mua thường ở vị thế yếu hơn và khó có khả năng tự kiểm tra toàn bộ hồ sơ pháp lý của dự án. Nếu doanh nghiệp vi phạm, người chịu hậu quả kéo dài có thể chính là khách hàng.

Một chế tài hiệu quả không chỉ khiến doanh nghiệp sợ bị phạt mà còn phải khiến họ thấy rằng vi phạm không mang lại lợi ích kinh tế.

Nếu bán sản phẩm chưa đủ điều kiện vừa bị phạt, vừa phải hoàn trả tiền đã thu trái quy định và lợi tức phát sinh, đồng thời có thể phải chịu các biện pháp khắc phục khác, thì việc "đi tắt" sẽ không còn dễ dàng.

Dù vậy, quy định pháp luật chỉ thực sự phát huy tác dụng khi được thực thi kịp thời, nghiêm minh. 

Không nên chờ đến khi dự án đình trệ, khách hàng khiếu kiện kéo dài, dòng tiền đã qua nhiều khâu hoặc thiệt hại lên tới hàng trăm, hàng ngàn tỉ đồng mới xử lý như đã xảy ra trong thời gian qua.

Chủ đầu tư có được thu phí khi xác nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ?

Chủ đầu tư không được thu phí khi xác nhận việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai của khách hàng, vi phạm có thể bị phạt đến 120 triệu đồng.