Luật Phát triển đô thị đã mở ra cơ chế để TP.HCM xử lý linh hoạt chuyển đổi giữa các loại hình nhà ở, thay vì để quỹ nhà tiếp tục nằm chờ. Liệu hơn 3.700 căn hộ nằm giữa "đất vàng" có sớm đưa vào sử dụng?

Hàng ngàn căn hộ, hàng ngàn tỉ đồng nằm chờ cơ chế

Luật Phát triển đô thị vừa được Quốc hội thông qua đã tạo cơ chế thông thoáng để TP.HCM giải bài toán nghịch lý người dân khát căn hộ giá vừa túi tiền trong khi nhiều dự án bỏ hoang.

Theo đó, luật trao cho HĐND TP thẩm quyền quy định cơ chế, chính sách về đầu tư, phát triển và hỗ trợ nhà ở; đồng thời trao UBND TP thẩm quyền quyết định việc tổ chức, chuyển đổi giữa nhà ở thương mại, nhà ở xã hội và nhà ở phục vụ tái định cư để sử dụng linh hoạt, đáp ứng nhu cầu thực tế của người dân.

Cơ chế được kỳ vọng gỡ vướng cho thực trạng nhiều khu nhà tái định cư xây xong nhưng chưa lấp đầy, trong khi nhu cầu nhà ở của người dân TP.HCM rất lớn. 

Cụm chung cư 3.790 căn hộ trong dự án tái định cư Bình Khánh (phường An Khánh) tọa lạc tại các khu đất R1, R2, R3, R4, R5 thuộc khu 38,4ha, thuộc chương trình 12.500 căn hộ tái định cư Khu đô thị mới Thủ Thiêm. 

Khi triển khai dự án, TP.HCM tính toán khoảng 16.000 gia đình có đất trong khu đô thị cần giải tỏa và lên kế hoạch xây dựng 12.500 căn hộ. Công ty Thuận Việt xây dựng cụm căn hộ với cam kết thành phố mua lại toàn bộ khi hoàn thành. 

Tuy nhiên, đến năm 2017, khi công trình bàn giao, phần lớn người dân nhận tiền bồi thường để tự lo nơi ở. Nhu cầu tái định cư thấp hơn dự kiến, để lại một quỹ căn hộ lớn. Từ năm 2018 đến nay, TP.HCM nhiều lần muốn bán đấu giá hàng ngàn căn hộ này để chuyển công năng sang thương mại nhưng gặp khó về cơ chế...

Tương tự, một số khu tái định cư khác trên địa bàn TP.HCM cũng thiếu cơ chế linh hoạt để chuyển công năng từ tái định cư sang nhà ở thương mại, nhà ở xã hội. Tại khu tái định cư Vĩnh Lộc B (xã Tân Vĩnh Lộc), hàng ngàn căn hộ được xây dựng khang trang để trống lâu ngày nên đã có dấu hiệu xuống cấp.

Khu tái định cư này có quy mô 30,9ha, gồm 45 block chung cư với 1.939 căn hộ, 529 nền đất chính thức đưa vào sử dụng từ năm 2010 nhưng hiện người ở thưa thớt. Nhiều dãy nhà mảng tường đã bong tróc nham nhở, bạc màu sơn, đóng rêu phong, xuống cấp nghiêm trọng. 

Với nghịch lý vừa có nhà, vừa có người cần nhà, nhưng không thể bán nhà cho người cần, cơ chế cho chuyển đổi linh hoạt các loại hình nhà ở dự án ở Luật Phát triển đô thị, điểm nghẽn ở các khu tái định cư bỏ hoang sẽ có hướng để gỡ...

Chuyển đổi sang nhà ở xã hội phục vụ cho chiến lược hút nhân tài

Theo đại biểu Quốc hội Phạm Văn Hòa, tận dụng cơ chế trong Luật Phát triển đô thị, TP.HCM có thể rà soát từng dự án nhà ở tái định cư đã hoàn thành nhưng không còn nhu cầu sử dụng đúng mục đích ban đầu để xác định nhu cầu tái định cư thực tế, tình trạng pháp lý, giá trị tài sản. Từ đó xác định khả năng chuyển đổi, thay vì áp dụng một công thức cho tất cả.

Cụ thể, TP.HCM cần tách hai bài toán xử lý tài sản và bảo đảm quyền lợi người dân. Nếu căn hộ không còn cần cho tái định cư, có thể nghiên cứu chuyển sang nhà ở xã hội để bán, cho thuê mua hoặc cho thuê theo đúng đối tượng; nơi có điều kiện có thể chuyển sang nhà ở thương mại. 

Ngược lại, khi một dự án thương mại phù hợp hơn với nhu cầu an sinh, cũng có thể nghiên cứu chuyển đổi theo hướng nhà ở xã hội.

"Mục tiêu không phải bán bằng mọi giá để thu hồi vốn, mà phải giải quyết đồng thời ba yêu cầu: tài sản công được khai thác hiệu quả, người dân có thêm cơ hội tiếp cận nhà ở và ngân sách giảm gánh nặng duy trì công trình bỏ trống", ông nói.

Phân tích cụ thể dự án tái định cư Bình Khánh, chuyên gia bất động sản Phan Công Chánh cho hay khu vực này nằm ngay cạnh trung tâm hành chính mới của TP.HCM đang xây dựng, nơi được xem là vị trí "đất vàng", đồng thời thuộc khu vực định hướng phát triển trung tâm tài chính của TP.

Tương lai, đây sẽ là nơi ở, làm việc của nhiều cán bộ, công chức, chuyên gia trong và ngoài nước. Chính vì vậy, TP.HCM có thể nghiên cứu cơ chế để điều chỉnh sang nhà ở xã hội để cho thuê, thuê mua hoặc bán cho các đối tượng theo chính sách ưu đãi, thu hút nhân lực chất lượng cao.

"Nếu làm theo hướng này, cùng với nhiều dự án nhà ở thương mại đang xây dựng, khu vực Thủ Thiêm sẽ có đủ loại hình nhà ở giúp TP.HCM vừa giải quyết bài toán nhà ở, vừa tạo quỹ nhà cho chiến lược thu hút nguồn nhân lực chất lượng cao vào lĩnh vực trung tâm tài chính, công nghệ, chuyển đổi số, đổi mới sáng tạo sắp tới của TP.HCM", ông Chánh gợi ý.

Cận cảnh hàng ngàn căn hộ tái định cư hoang vắng ở TP.HCM chờ Luật Phát triển đô thị tháo gỡ

TP.HCM đang tồn tại hàng ngàn căn hộ tái định cư bỏ trống lâu năm, xuống cấp. Luật Phát triển đô thị vừa được Quốc hội thông qua, có hiệu lực từ 1-10, đã cho TP.HCM cơ chế đặc biệt tháo gỡ điểm nghẽn này.